Когда владелец здания спрашивает о сроке окупаемости системы «Dynamic Glass», торговый представитель обычно достает глянцевую диаграмму мощности, а не беспорядочную таблицу, в которой расходы на электроэнергию, расчетные показатели систем охлаждения и отопления, жалобы арендаторов, замена стекла, геометрия фасада и сбои в работе оборудования — все это находится в одной и той же ужасной строке. Почему мы делаем вид, что окно само по себе окупает себя?
Я не верю в такие несерьёзные утверждения. Динамическое стекло — это не волшебное стекло. Это управляемая строительная система, как правило, электрохромное стекло, построенное на основе таких компонентов, как WO₃, NiO, ионы лития, прозрачные проводящие оксиды, ламинированные прослойки, стеклопакеты, датчики, контроллеры и электропроводка. Если рассматривать его как отдельный товар, вы, скорее всего, переплатите. Если же рассматривать его как комплексную систему, включающую фасад, систему отопления, вентиляции и кондиционирования, а также управление дневным освещением, то все цифры начинают складываться.
Суровая правда: окупаемость инвестиций в «умное» стекло максимальна тогда, когда оно заменяет несколько других решений, а не просто выглядит современно.
Срок окупаемости динамического стекла — это период, за который окупается надбавка к стоимости по сравнению с традиционным остеклением с учетом экономии на энергозатратах, сокращения мощности систем отопления и кондиционирования, отказа от жалюзи, снижения светового излучения, изменений в режиме технического обслуживания, вознаграждений и рисков.
Звучит просто. Но это не так.
Схему основного электрохромного стекла можно спроектировать следующим образом:
Окупаемость = Стоимость установки ÷ Годовая выгода от использования веб-решения
Однако именно с этой “годовой чистой выгодой” и начинается борьба. В офисе преимущества могут заключаться в снижении потребности в охлаждении и уменьшении проблем с бликами. В курортном отеле они могут быть связаны с комфортом гостей, износом штор и защитой доходов от аренды помещений. В здании суда, учебном заведении, библиотеке, аэропорту или мэрии преимущества могут заключаться в удобстве для посетителей, безопасности, длительном сроке службы и предсказуемости энергозатрат.
Поэтому, прежде чем поверить в какие-либо заявления о рентабельности инвестиций, я задаю прямой вопрос: что на самом деле изменило динамическое стекло?
Если речь идет лишь о замене статичного стекла с низкоэмиссионным покрытием, срок окупаемости будет длительным. Если же речь идет о замене фиксированного остекления, автоматизированных штор, повышении эффективности охлаждения и отопления, постоянном обслуживании жалюзи и неудовлетворенности владельцев, то срок окупаемости становится весьма интересным.
Динамическое стекло регулирует коэффициент поступления солнечного тепла, уровень пропускания света, степень воздействия солнечного света, время охлаждения помещений и уровень комфорта людей. Это — «чистая» версия.
Более «грязный» вариант: он перераспределяет средства между бюджетными статьями.
Специалист по фасадам видит в этом преимущество премиум-класса. Инженер-механик видит в этом реалистичную возможность создания более компактной системы. Специалисты по эксплуатации зданий видят в этом сокращение числа сбоев в работе. Специалист по энергоменеджменту видит в этом возможность управления спросом. Финансовый директор видит в этом сомнительную статью расходов. Дизайнер видит в этом меньше компромиссов. Каждый из них отчасти прав, и именно поэтому «умные» окна для коммерческих зданий так часто оцениваются неверно.
В случае заказов, требующих индивидуальных размеров, ламинированных комплектов или соблюдения определённых допусков, владельцам следует заранее настаивать на стекло для индивидуальных проектов напрямую с завода вместо того, чтобы позволить этому пакету превратиться в “специальное дополнение” на позднем этапе с непонятными наценками.
У энергосберегающего стекла для рабочих помещений есть один естественный противник: некачественное моделирование.
Офис с соотношением площади окон к площади стен 25%, затененной прямой ориентацией на север и недорогой электроэнергией — это не то же самое, что стеклянный «ящик» с ориентацией на запад, сильным бликом и высокой нагрузкой на системы охлаждения в Фениксе (Аризона), Далласе, Эр-Рияде, Дубае, Майами или Сингапуре. Тем не менее я постоянно сталкиваюсь с презентациями по окупаемости инвестиций, в которых используется один совокупный показатель экономии затрат. Это неправильное использование денег под прикрытием экологической этикетки.
Ситуация в офисе становится наиболее напряженной, когда совпадают 4 проблемы:
Высокая степень прямого воздействия солнечных лучей.
Реальные жалобы на свечение.
Высокие расходы на охлаждение или необходимость оплаты услуг.
Свобода проектирования, позволяющая снизить уровень затенения или уменьшить мощность систем охлаждения и отопления.
В исследовании электрохромных окон, проведённом Министерством энергетики США, отмечается ежегодная экономия затрат на охлаждение в диапазоне 6–30 кВт·ч/фут² при определённых условиях испытаний, причём максимальное снижение пиковой нагрузки на систему кондиционирования воздуха зафиксировано при использовании стекла сорта 25%– 58% по сравнению со спектрально-оптимизированными стеклопакетами с низкоэмиссионным покрытием. Это значимый результат. Однако он не является универсальной гарантией.
Вот мое правило: если в модели не различаются восточный, южный и западный фасады, отбрасывайте её.
Что касается отелей, то стеклянные окна заказывают не только дизайнеры. По сути, их покупают гости, которым не нравится просыпаться в душном помещении, задергивать плотные шторы в полдень или бороться с ярким светом, пытаясь поработать за письменным столом.
Именно здесь вопрос экономии затрат на стекло становится ещё более неоднозначным. Владелец курорта может обращать внимание на показатели в кВт·ч, а вот водитель ценит комфорт в салоне, простоту ухода за шторами, визуальную конфиденциальность, восприятие бренда и отсутствие проблем. Энергопотребление — это заметный показатель. А впечатления гостей — это то, что не бросается в глаза.
Однако не стоит увлекаться.
Если отель по-прежнему устанавливает массивные шторы, светонепроницаемые шторы, декоративные тюли и сложные системы управления для гостей, не интегрируя стекло в систему управления номерами, то рентабельность проекта снижается. Динамическое стекло должно упрощать пространство, а не добавлять к нему ещё один дорогостоящий элемент.
В случае гостиничных комплексов с повышенными требованиями к безопасности и охране при обсуждении вопросов остекления необходимо также рассмотреть возможность использования многослойных конструкций, поскольку установка многослойного стекла повышенной безопасности может иметь такое же большое значение, как и управление цветом в городских зонах, прибрежных отелях и многофункциональных комплексах.
Услуги по остеклению общественных зданий подвергаются иному роду проверке. Частный застройщик может заявить: “Это помогает сдавать помещения в аренду по более высокой цене”. А вот руководство университета, администрация аэропорта или муниципальная компания вынуждены отвечать на вопрос: “Почему налогоплательщики платят за стекло гораздо больше?”
Именно поэтому мне нравится яркое стекло в государственном секторе только в том случае, если оно отражает реальность. Не модное. А искреннее.
Общественные объекты часто характеризуются длительным сроком владения, четко регламентированными операционными бюджетами, открытыми фасадами, высокой степенью сдачи в аренду и обязательством поддерживать помещения в пригодном для использования состоянии. Музеи, учебные заведения, медицинские учреждения, аэропорты, муниципальные учреждения и федеральные здания не подвержены такой высокой текучести, как спекулятивные объекты офисной недвижимости. Срок погашения в 12 лет может показаться неприемлемым для коммерческого застройщика, но вполне оправданным для государственного владельца, который будет владеть объектом в течение 40 лет.
Пилотный проект GSA по федеральному комплексу в Денвере ценен тем, что не был просто «фантазией из брошюры». В ходе проекта были протестированы хромогенные окна в оживлённой периферийной зоне федерального офисного комплекса и зафиксирована стандартная реальность: эти системы могут снизить потребление электроэнергии на охлаждение и отопление, однако их широкое внедрение зависит от цены, зрелости технологии, систем управления и одобрения со стороны заказчиков.
Эта последняя фраза имеет большое значение. Индивидуальное восприятие. Если пассажиры не примут цвет стекол, будут обходить системы контроля или жаловаться, что стекла слишком темные, то таблица расчёта окупаемости превратится в выдумку.
| Тип конструкции | Оптимальный вариант применения | Основные факторы, влияющие на погашение кредита | Риск, который сводит на нет рентабельность инвестиций | Ожидания в отношении погашения задолженности |
|---|---|---|---|---|
| Офисная башня | Восточный, южный и западный фасады, на которых возникают проблемы с бликами и охлаждением | Снижение расхода на охлаждение, снижение пиковой потребности, устранение окрашивания, повышение комфорта жильцов | При моделировании усредняются все результаты выравнивания | Особенно выгодно, если учитывать экономию на расходах на отопление, охлаждение и экранирование |
| Отель | Гостевые комнаты, вестибюли, рестораны, спа-зоны, конференц-залы | Удобство, снижение уровня шума, высокое качество отделки, регулировка охлаждения | Стекло добавлено без необходимости опускать шторы и без усложнения системы управления | От умеренного до сильного в сегменте элитной жилой и коммерческой недвижимости |
| Общественное здание | Школы, аэропорты, библиотеки, медицинские учреждения, общественные здания | Длительный срок службы объекта недвижимости, удобство, стабильность бюджета на эксплуатацию, минимальные затраты на техническое обслуживание | В сфере закупок динамическое стекло рассматривается как средство улучшения эстетического вида | Больше возможностей для владельцев с долгосрочным контрактом |
| Модернизация | Существующие зоны с обострением ситуации на границе | Уменьшение количества жалоб, обеспечение прохлады, замена тентов | Установка запасных деталей, схемы, доступ к оборудованию, время простоя | В высшей степени зависит от конкретного проекта |
| Новое строительство | Единый стиль экстерьера и механической части | Сокращение мощности систем охлаждения и отопления, управление естественным освещением, уменьшение количества систем затенения | В настоящее время создается поздняя замена после установки системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха | Идеальное экономическое решение для дома, если его спроектировать на раннем этапе |
Эта таблица — не лист с цитатами. Это детектор лжи.
Если ваш поставщик не может объяснить, на каком этапе вы находитесь, у него нет аргумента в пользу окупаемости. У него есть конкретный пример.
Стоимость стекла — это лишь одна из статей расходов. Мне нужна полная стоимость установленной системы: изготовление стеклопакетов, средства управления, электрооборудование, датчики, ввод в эксплуатацию, совместимость с монтажом, порядок замены, условия гарантии, сроки поставки, а также ответственные за устранение неисправностей в случае, если интеграция системы мониторинга конструкции пойдет не так, как планировалось.
Именно в этом случае также помогает традиционная дисциплина закупок стекла. Заказчикам необходимо сопоставить динамичный план с четкими ориентирами, такими как закаленное стекло с полированными краями и традиционные системы защиты, а не против неясных надбавок на “стоимость остекления”.
И, пожалуйста, не забывайте о геометрии. Изогнутое стекло, требования к пролетам, стены атриума, интерфейсы световых люков и непрямоугольные наружные модули могут серьезно ударить по бюджету. При работе с нестандартными формами следует как можно раньше приступить к созданию реальных моделей на месте вместе с поставщиками, которые разбираются в этом вопросе стеклянная конструкция с закругленными краями, изготовленная на заказ вместо того, чтобы ждать затянувшегося перепроектирования.
Самым очевидным и убедительным аргументом в пользу экономии на стекле является энергосбережение. Однако в большинстве случаев энергосбережение само по себе едва ли является единственным экономическим обоснованием.
Экономия электроэнергии может составить 7%, 17%, 23% или более в зависимости от условий эксплуатации, средств управления, исходного типа остекления, степени воздействия солнечных лучей снаружи и эксплуатационных допущений. Однако руководство компании интересует другое: привел ли этот проект к сокращению расходов на финансирование в других сферах?
Новое рабочее место иногда позволяет сократить расходы на кондиционирование и отопление. Курорт в некоторых случаях может упростить цветовую гамму. Общественное здание иногда позволяет снизить затраты на техническое обслуживание и повысить уровень комфорта в помещениях, где часто поступают жалобы. Это не просто «нематериальные преимущества», ведь они позволяют избежать реальных затрат, звонков в службу поддержки и реальных жалоб.
Однако если владелец выбирает динамическое стекло и при этом приобретает кондиционер той же мощности, точно такие же шторы, точно такие же жалюзи, точно такие же системы управления и тот же план технического обслуживания, то поздравляем. В рамках этого проекта элегантность была приобретена по полной цене.
Я бы точно не стал начинать с калькулятора рентабельности инвестиций, предоставленного поставщиком.
Я бы, безусловно, начал с «тепловой карты» по каждому фасаду, тарифов на энергию, сборов за потребление, графиков пребывания людей в помещениях, отчетов по расходам на охлаждение, затрат на затенение, истории жалоб на блики, а также с разработанных исходных допущений по механическому проектированию. Затем я бы поручил команде оценить два альтернативных варианта: статичное высокоэффективное остекление с солнцезащитными системами и динамическое остекление с уменьшенным уровнем затенения и скорректированными параметрами системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха.
Это единственное противопоставление, которое имеет значение.
В случае крупных комплексов проектов, особенно когда заказчик стремится к стабильному высокому качеству, группа должна рассматривать остекление как единую систему и обеспечивать его реализацию с помощью четко организованного подхода поставка стеклянных заготовок обоснование: ясность требований, воспроизводимость измерений, требования к оценке, упаковка, планирование устранения повреждений и график замены.
Суровая реальность: максимальная рентабельность инвестиций в «умное стекло» зачастую достигается за счет сокращения затрат на закупки.
Срок окупаемости «Vibrant Glass» — это количество лет, необходимое для того, чтобы за счет энергосбережения, снижения затрат на систему отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха (ОВКВ), устранения цветовых искажений, экономии на техническом обслуживании, получения вознаграждений и повышения уровня комфорта окупить дополнительные затраты на установку по сравнению со стандартным остеклением с низкоэмиссионным покрытием в конкретном здании. В реальных проектах этот срок может варьироваться от привлекательного до непомерно длительного.
В случае офисных зданий и курортов к наиболее убедительным аргументам обычно относятся фасады, подверженные воздействию солнечных лучей, участки с высокой потребностью в охлаждении, высокие эксплуатационные расходы, а также готовность проектной группы сократить другие затраты. Что касается общественных зданий, срок окупаемости может быть более длительным, однако преимущества, связанные с длительным сроком владения и удобством, по-прежнему могут оправдать инвестиции.
Электрохромное стекло является оптимальным решением для офисных зданий, если их фасад подвергается интенсивному солнечному воздействию, в помещениях наблюдается нагрев, требуются значительные затраты на охлаждение, а проект позволяет избежать расходов на жалюзи, автоматические шторы, перенастройку освещения или снижение мощности систем отопления и кондиционирования. Без всех этих преимуществ финансовая ситуация быстро ухудшается.
Самые перспективные объекты для размещения офисов — это не всегда новейшие небоскребы. В некоторых случаях это старые здания в приграничных районах, где сотрудники в течение всего дня держат жалюзи закрытыми, в полдень возникает пиковая потребность в охлаждении, а владелец в настоящее время готовится к проведению внешних или инженерных работ.
Наибольшая окупаемость инвестиций в «умное» стекло достигается за счет сочетания экономии на электроэнергии благодаря динамическим стеклянным системам с сокращением затрат на финансирование, снижением расходов на охлаждение, минимизацией затрат на обслуживание, значительным улучшением использования помещений в дневное время, повышением комфорта и увеличением срока эксплуатации объектов. Сама по себе экономия электроэнергии редко дает полное представление о финансовой эффективности «умных» окон для коммерческих зданий.
Именно поэтому возникают проблемы с согласованием на ранних этапах проектирования. Когда механическая система уже рассчитана, а пучок экранирующих элементов уже закуплен, вибрирующее стекло становится дорогостоящим дополнением, а не альтернативой другим системам.
В гостиничном секторе стеклянные окна в первую очередь связаны с удобством регулирования, управлением солнечным теплом, обеспечением конфиденциальности, уменьшением количества штор, регулированием освещенности и комфортом гостей, при этом энергосбережение является лишь одной из измеримых составляющих общей рентабельности. В дорогих отелях жаркий и слишком светлый номер может нанести ущерб восприятию качества проживания гостем гораздо быстрее, чем это можно объяснить с помощью энергетической модели.
В лучших курортных проектах интеллектуальное стекло интегрируется в систему управления и эксплуатации помещений. В худших же случаях интеллектуальное стекло просто прикручивают к уже готовой сложной системе штор и автоматизации, а потом удивляются, почему окупаемость оказывается низкой.
Владельцам общественных зданий следует задаться вопросом: решает ли динамическое остекление задокументированную функциональную проблему, снижает ли оно совокупную стоимость владения, повышает ли комфорт в помещениях с высокой интенсивностью использования, соответствует ли оно возможностям технического обслуживания и способствует ли реализации стратегии устойчивого развития недвижимости гораздо эффективнее, чем фиксированное остекление в сочетании с жалюзи. Решения по остеклению общественных зданий требуют обоснованности, а не архитектурного эстетического удовольствия.
Лучший вопрос при выборе поставщика — это не “Современно ли умное стекло?”. Правильный вопрос звучит так: “Какие расходы, проблемы, партии или вопросы технического обслуживания исчезнут, если мы одобрим эту систему?”
Окупаемость системы «Dynamic Glass» — это не просто одно число. Это результат взаимодействия физических характеристик фасада, механической конструкции, поведения пассажиров, самодисциплины при закупках и экономической целесообразности.
Мне нравится динамическое стекло в идеальном здании. Мне оно не нравится как модный серийный продукт. Офисы с проблемами бликов и охлаждения, отели, предлагающие комфорт, и общественные здания с долгосрочной перспективой владения могут создать необходимые условия. Однако в расчётах необходимо учитывать не только экономию электроэнергии, но и системы, которые удалось избежать.
Готовы рассчитывать стоимость остекления, опираясь не на допущения, а на реальные производственные данные? Начните с учета технических характеристик стекла для конкретного проекта, геометрии фасада, требований к многослойному защитному остеклению и планирования оптовых поставок — прежде чем оптимистичные прогнозы приведут к завышению показателей рентабельности инвестиций.
