Kiedy właściciel budynku pyta o zwrot z inwestycji w Dynamic Glass, przedstawiciel handlowy zazwyczaj sięga po błyszczącą broszurę z danymi technicznymi, a nie po nieuporządkowany arkusz kalkulacyjny, w którym koszty zapotrzebowania na energię elektryczną, wymiarowanie systemów chłodzenia i ogrzewania, skargi najemców, wymiana kolorów, geometria fasady i awarie instalacji znajdują się wszystkie w tym samym okropnym wierszu. Dlaczego udajemy, że samo okno pokrywa koszty swojego montażu?
Nie kupuję tej nieprzemyślanej argumentacji. Szkło dynamiczne to nie szkło magiczne. Jest to sterowalny system budowlany, zazwyczaj szkło elektrochromowe oparte na takich elementach, jak WO₃, NiO, jony litu, przezroczyste tlenki przewodzące, warstwy pośrednie w szybach laminowanych, elementy szkła izolacyjnego, czujniki, sterowniki i okablowanie. Jeśli potraktujesz je jak zwykły produkt, prawdopodobnie przepłacisz. Jeśli potraktujesz je jako plan obejmujący fasadę, system HVAC i sterowanie oświetleniem dziennym, wszystko zaczyna się układać.
Gorzką prawdą jest to, że zwrot z inwestycji w inteligentne szkło jest największy wtedy, gdy szkło to zastępuje kilka innych rozwiązań, a nie tylko wygląda na nowoczesne.
Okres zwrotu z inwestycji w szkło dynamiczne to czas, w którym zwraca się różnica w cenie w stosunku do tradycyjnych szyb, po uwzględnieniu oszczędności na kosztach energii, zmniejszenia zapotrzebowania na ogrzewanie i chłodzenie, rezygnacji z rolet, zmniejszenia świecenia, zmian w konserwacji, premii oraz ryzyka.
Brzmi to prosto. Ale tak nie jest.
Czas spłaty podstawowego szkła elektrochromowego można zaprojektować w następujący sposób:
Zwrot z inwestycji = Dodatkowa opłata instalacyjna ÷ Roczna wartość korzyści wynikających z korzystania z serwisu Web Advantage
Jednak właśnie w przypadku tej “rocznej korzyści netto” zaczyna się prawdziwa walka. W biurze korzyść może wynikać ze zmniejszenia zapotrzebowania na chłodzenie i ograniczenia problemów związanych z odblaskami. W ośrodku wypoczynkowym może wynikać z komfortu gości, trwałości zasłon oraz zabezpieczenia przychodów z wynajmu powierzchni. W sądzie, placówce edukacyjnej, bibliotece, na lotnisku lub w ratuszu może wynikać z wygody użytkowników, bezpieczeństwa, długiej żywotności oraz przewidywalności budżetu energetycznego.
Zanim więc uwierzę w jakiekolwiek zapewnienia dotyczące zwrotu z inwestycji, zadaję bezpośrednie pytanie: co tak naprawdę zmieniło się dzięki szkłu dynamicznemu?
Jeśli chodzi tylko o wymianę statycznego szkła niskoemisyjnego, okres zwrotu inwestycji wydłuża się. Jeśli jednak wymiana dotyczy szkła stałego, automatycznych rolet, zwiększonej wydajności chłodzenia i ogrzewania, konieczności ciągłej konserwacji rolet oraz niezadowolenia właścicieli, okres zwrotu staje się interesujący.
Szkło dynamiczne wpływa na współczynnik zysków ciepła słonecznego, przepuszczalność światła, bezpośrednie nasłonecznienie, czas trwania chłodzenia oraz indywidualny komfort. To jest wersja „clean”.
Wersja bardziej dosadna: przenosi środki między budżetami.
Specjalista od fasad dostrzega wartość dodaną. Inżynier mechanik widzi realną możliwość zastosowania mniejszego systemu. Zespół ds. infrastruktury dostrzega mniej zakłóceń w brzmieniu. Kierownik ds. energii widzi możliwość zarządzania zapotrzebowaniem. Dyrektor finansowy dostrzega wątpliwą pozycję w budżecie dotyczącą zasobów. Projektant dostrzega mniej kompromisów. Każda z tych osób ma częściowo rację i właśnie dlatego inteligentne okna w budynkach komercyjnych są tak często wyceniane nieprawidłowo.
W przypadku zleceń wymagających niestandardowych rozmiarów, laminowanych kompozycji lub ściśle określonych tolerancji, właściciele firm powinni już na wczesnym etapie domagać się szkło na zamówienie prosto z fabryki zamiast pozwolić, by paczka stała się “specjalną opcją dodatkową” na ostatnim etapie dostawy, wiążącą się z niejasnymi podwyżkami cen.
Szkło energooszczędne przeznaczone do miejsc pracy ma jednego całkowicie naturalnego wroga: nieodpowiednie modelowanie.
Biuro o współczynniku powierzchni okien do ścian wynoszącym 25%, z zacienioną ekspozycją od strony północnej i tanim prądem nie jest tym samym, co szklana skrzynka z ekspozycją od strony zachodniej, silnym olśnieniem i dużym obciążeniem chłodniczym w Phoenix w Arizonie, Dallas, Rijadzie, Dubaju, Miami czy Singapurze. A jednak wciąż widzę prezentacje dotyczące zwrotu z inwestycji, w których wykorzystuje się jedną, uogólnioną wartość oszczędności. To nieodpowiednie podejście do finansów pod płaszczykiem ekologii.
Sytuacja w biurze jest najlepsza, gdy zbiegają się cztery czynniki:
Duże nasłonecznienie.
Rzeczywiste skargi dotyczące świecenia.
Wysokie koszty chłodzenia lub opłaty.
Swoboda projektowa pozwalająca na zmniejszenie zacienienia lub wydajności systemów chłodzenia i ogrzewania.
W badaniu Departamentu Energii Stanów Zjednoczonych dotyczącym okien elektrochromowych odnotowano roczne oszczędności kosztów związanych z chłodzeniem w przedziale 6–30 kWh/ft² w określonych warunkach testowych, przy czym odnotowano spadek szczytowego obciążenia klimatyzacji w przypadku odmiany 25%– 58% w porównaniu z oknami typu low-E o precyzyjnym filtrowaniu widma. To znacząca informacja. Nie jest to jednak gwarancja uniwersalna.
Oto moja zasada: jeśli model nie rozróżnia elewacji wschodniej, południowej i zachodniej, odrzucam go.
Jeśli chodzi o hotele, to nie tylko dział projektowy decyduje o zakupie szklanych okien. W rzeczywistości to goście pośrednio decydują o ich zakupie – nie chcą budzić się w zbyt ciepłym pomieszczeniu, zasłaniać zasłon zaciemniających w południe ani zmagać się z jaskrawym światłem podczas pracy przy biurku.
Właśnie w tym momencie oszczędności związane z dynamicznymi szybami stają się jeszcze trudniejsze do uchwycenia. Właściciel ośrodka wypoczynkowego może zwracać uwagę na zużycie energii (kWh), ale dla gościa liczy się komfort przestrzeni, łatwość pielęgnacji zasłon, estetyczna prywatność, postrzeganie marki oraz uniknięcie problemów. Zużycie energii to widoczna wartość. Doświadczenie gości jest tym mniej oczywistym aspektem.
Nie daj się jednak oczarować.
Jeśli hotel nadal montuje ciężkie zasłony, zasłony zaciemniające, dekoracyjne firanki oraz skomplikowane elementy sterujące dla gości, nie integrując przy tym szyb z systemem zarządzania pokojami, opłacalność takiego rozwiązania maleje. Dynamiczne szyby powinny upraszczać przestrzeń, a nie stanowić kolejnego kosztownego elementu.
W przypadku budynków hotelowych o wyższych wymaganiach w zakresie bezpieczeństwa i ochrony kwestia oszklenia powinna również obejmować konstrukcje z szyb laminowanych, ponieważ montaż szyb laminowanych o wysokim poziomie bezpieczeństwa może mieć równie duże znaczenie jak kontrola barw w miejskich lokalizacjach, hotelach nadmorskich i podestach o przeznaczeniu mieszanym.
Usługi związane z przeszkleniami obiektów publicznych podlegają zupełnie innemu rodzajowi kontroli. Prywatny deweloper może stwierdzić: “To pomaga wynająć powierzchnię o podwyższonej wartości”. Natomiast zarząd uczelni, władze lotniska lub spółka komunalna muszą odpowiedzieć na pytanie: “Dlaczego podatnicy płacą znacznie więcej za szkło?”.”
Właśnie dlatego podoba mi się dynamiczne szkło w sektorze publicznym tylko wtedy, gdy jest autentyczne. Nie modne. Szczere.
Obiekty publiczne często charakteryzują się długimi okresami posiadania, są zarządzane w ramach budżetów operacyjnych, mają eksponowane fasady, wysoki wskaźnik wynajmu oraz obowiązek utrzymania przestrzeni w stanie nadającym się do użytku. Muzea, instytucje, placówki opieki zdrowotnej, terminale lotnicze, urzędy miejskie i budynki federalne nie podlegają tak częstym zmianom właścicielskim jak spekulacyjne nieruchomości biurowe. 12-letni okres spłaty może być nieodpowiedni dla dewelopera komercyjnego, ale całkowicie uzasadniony w przypadku właściciela publicznego, który utrzymuje dany obiekt przez 40 lat.
Pilotażowy projekt GSA dotyczący obiektu federalnego w Denver jest przydatny, ponieważ nie był to tylko mrzonka z broszury. W ramach projektu zbadano okna chromogeniczne w ruchliwej strefie otaczającej biuro federalne i udokumentowano powszechnie znany fakt: systemy te mogą zmniejszyć zużycie energii na chłodzenie i ogrzewanie, jednak ich powszechne wdrożenie zależy od ceny, stopnia zaawansowania technologii, systemów sterowania oraz akceptacji ze strony klientów.
To ostatnie zdanie ma znaczenie. Indywidualna akceptacja. Jeśli pasażerowie nie będą zadowoleni z koloru, pominą elementy sterujące lub będą narzekać, że szyby są zbyt ciemne, arkusz kalkulacyjny dotyczący zwrotu kosztów stanie się fikcją.
| Rodzaj konstrukcji | Najbardziej odpowiedni przykład zastosowania | Główne czynniki wpływające na spłatę kredytu | Ryzyko, które niweluje zwrot z inwestycji | Prognoza spłaty |
|---|---|---|---|---|
| Wieżowiec biurowy | Fasady wschodnia, południowa i zachodnia, na których występują problemy z odblaskami i chłodzeniem | Zmniejszenie zapotrzebowania na chłodzenie, zmniejszenie szczytowego zapotrzebowania, usunięcie zabarwienia, komfort najemców | Modelowanie uwzględnia średnią ze wszystkich wyrównań łącznie | Znacząca oszczędność kosztów w zakresie ogrzewania, chłodzenia i ekranowania |
| Hotel | Pokoje dla gości, hole wejściowe, restauracje, strefy spa, sale konferencyjne | Wygoda, opuszczanie zasłon, najwyższa jakość powierzchni, regulacja chłodzenia | Dodano szkło bez konieczności opuszczania zasłon i bez zwiększania złożoności systemu sterowania | Od umiarkowanego do silnego w przypadku luksusowych nieruchomości mieszkalnych lub komercyjnych |
| Budynek użyteczności publicznej | Szkoły, lotniska, biblioteki, placówki medyczne, obiekty użyteczności publicznej | Długa żywotność nieruchomości, wygoda, stabilność budżetu eksploatacyjnego, zminimalizowane koszty utrzymania | W ramach zamówień publicznych dynamiczne szkło traktuje się jako element poprawiający estetykę | Większa moc dla posiadaczy długoterminowych |
| Modernizacja | Istniejące, przegrzane strefy przygraniczne | Ograniczenie skarg, zapewnienie ochłody, wymiana osłon przeciwsłonecznych | Montaż części zamiennej, obwody, uzyskanie dostępu, przestoje | Wyjątkowo specyficzne dla danego projektu |
| Nowa budowa | Zintegrowana stylistyka zewnętrzna i mechaniczna | Zmniejszenie zapotrzebowania na chłodzenie i ogrzewanie, regulacja oświetlenia dziennego, mniejsza liczba systemów zaciemniających | Późna zmiana po utworzeniu systemu HVAC | Idealny ekonomiczny wariant okna domowego, jeśli zostanie zaprojektowany na wczesnym etapie |
Ta tabela nie jest arkuszem z cytatami. To wykrywacz kłamstw.
Jeśli Twój dostawca nie potrafi wyjaśnić, w którym etapie się znajdujesz, to nie ma argumentu przemawiającego za zwrotem inwestycji. Ma natomiast przykładowy przypadek.
Cena szkła to tylko jedna z pozycji. Chciałbym poznać całkowitą cenę za kompletny, zamontowany system: skład szkła zespolonego, elementy sterujące, okablowanie, czujniki, uruchomienie, kompatybilność montażowa, sposób wymiany, warunki gwarancji, czas realizacji oraz to, kto ponosi odpowiedzialność za awarię, jeśli integracja systemu monitorowania konstrukcji nie powiedzie się.
Właśnie w tym zakresie pomocna jest również standardowa procedura zamawiania szkła. Właściciele muszą porównać ambitny plan z jasno określonymi punktami odniesienia, takimi jak szkło hartowane z polerowanymi krawędziami oraz tradycyjne systemy objęte ochroną, a nie w oparciu o niejasne dodatki związane z “kosztami oszklenia”.
I proszę, nie zapominajcie o geometrii. Zakrzywione szkło, warunki rozpiętości, ściany atrium, elementy interfejsu świetlików oraz nieregularne moduły zewnętrzne mogą poważnie nadwyrężyć budżet. W przypadku nietypowych kształtów warto już na wczesnym etapie skonsultować się z dostawcami, którzy znają się na rzeczy, aby zweryfikować wykonalność projektu. konstrukcja szklana o niestandardowym promieniu zamiast czekać na opóźnioną zmianę projektu.
Najbardziej oczywistym i przekonującym argumentem przemawiającym za oszczędnościami w zakresie szklanych elementów jest zużycie energii. Jednak w praktyce rzadko kiedy sam fakt oszczędności energii stanowi wystarczający argument biznesowy.
Oszczędności energetyczne mogą wynieść 7%, 17%, 23% lub więcej, w zależności od warunków otoczenia, środków kontroli, rodzaju szkła wyjściowego, bezpośredniej ekspozycji na czynniki zewnętrzne oraz założeń eksploatacyjnych. Jednak zarząd interesuje coś innego: czy projekt spowodował zmniejszenie wydatków w innych obszarach?
Nowe miejsce pracy może czasem pozwolić na ograniczenie kosztów chłodzenia i ogrzewania. Ośrodek wypoczynkowy może w niektórych przypadkach zmniejszyć złożoność kolorystyczną. Obiekt użyteczności publicznej może czasem obniżyć koszty konserwacji i zwiększyć komfort w miejscach, w których często zgłaszane są skargi. Nie są to korzyści „miękkie”, skoro zastępują one rzeczywiste zakupy, prawdziwe zgłoszenia dotyczące rozwiązań problemów oraz rzeczywiste skargi.
Jeśli jednak właściciel zdecyduje się na szkło dynamiczne, a mimo to wybierze dokładnie taką samą wydajność klimatyzacji, dokładnie takie same rolety, dokładnie takie same żaluzje, dokładnie takie same elementy sterujące oraz ten sam plan konserwacji – to gratulacje. Projekt ten zyskał elegancję za pełną cenę.
Na pewno nie zacząłbym od kalkulatora zwrotu z inwestycji dostawcy.
Z pewnością zacząłbym od mapy termicznej poszczególnych elewacji, taryf energetycznych, opłat za zużycie, harmonogramów użytkowania, rozliczeń za chłodzenie, kosztów zacienienia, historii skarg dotyczących olśnienia oraz opracowanych założeń projektowych dotyczących instalacji technicznych. Następnie nakłoniłbym zespół do oceny dwóch wariantów: statycznego oszklenia o wysokiej wydajności z osłonami przeciwsłonecznymi oraz dynamicznego oszklenia o ograniczonym zacienieniu i zmodyfikowanych założeniach dotyczących systemu HVAC.
To jedyna różnica, która ma znaczenie.
W przypadku dużych pakietów projektowych, zwłaszcza gdy zamawiający oczekuje powtarzalnej, wysokiej jakości, zespół powinien traktować oszklenie jako system i zapewnić jego realizację w sposób zdyscyplinowany dostawa szkła zestalonego luzem uzasadnienie: jasność wymagań, powtarzalność pomiarów, wymagania dotyczące oceny, opakowanie, planowanie w przypadku uszkodzeń oraz harmonogram dostaw produktów zastępczych.
Trudna rzeczywistość: najlepszy zwrot z inwestycji w inteligentne szkło często wynika z nadmiernych wydatków na zakupy.
Okres zwrotu z inwestycji w szkło „Vibrant Glass” to liczba lat potrzebna do tego, aby oszczędności energetyczne, zmniejszenie kosztów ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji, utrata barwy, oszczędności związane z konserwacją, korzyści oraz korzyści związane z komfortem pozwoliły na zwrot kosztów instalacji w porównaniu ze standardowym oszkleniem niskoemisyjnym w danym budynku. W rzeczywistych projektach okres ten może wahać się od atrakcyjnego do niezwykle długiego.
W przypadku biurowców i ośrodków wypoczynkowych do najbardziej przekonujących argumentów zaliczają się zazwyczaj fasady narażone na działanie promieni słonecznych, wysokie koszty chłodzenia, wysokie koszty energetyczne oraz zespół projektowy chętny do ograniczenia innych wydatków. W przypadku budynków użyteczności publicznej okres zwrotu inwestycji może być dłuższy, ale długoterminowe korzyści związane z posiadaniem nieruchomości oraz wygoda użytkowania mogą nadal uzasadniać tę inwestycję.
Szkło elektrochromowe sprawdza się w budynkach biurowych, których fasada jest silnie nasłoneczniona, w których odczuwa się nadmierne nagrzewanie, a zużycie energii na chłodzenie jest wysokie, a projekt pozwala uniknąć kosztów związanych z roletami, automatycznymi osłonami przeciwsłonecznymi, zmianami oświetlenia lub zmniejszeniem wydajności systemów grzewczych i chłodniczych. Bez tych licznych korzyści sytuacja finansowa szybko ulega pogorszeniu.
Najlepsze perspektywy na rynku nieruchomości biurowych nie zawsze wiążą się z najnowszymi wieżowcami. W niektórych przypadkach są to starsze obiekty położone na obrzeżach miasta, gdzie pracownicy przez cały dzień trzymają zasłony zaciągnięte, w południe odnotowuje się gwałtowne wzrosty zapotrzebowania na chłodzenie, a właściciel właśnie przygotowuje się do przeprowadzenia prac remontowych dotyczących elewacji lub instalacji technicznych.
Największy zwrot z inwestycji w inteligentne szyby wynika z połączenia oszczędności na kosztach energii związanych z dynamicznymi szybami z uniknięciem kosztów finansowania, zmniejszeniem zapotrzebowania na chłodzenie, zminimalizowaniem kosztów konserwacji, znacznie lepszym wykorzystaniem w ciągu dnia, zwiększonym komfortem oraz dłuższym okresem użytkowania obiektu. Same oszczędności energii rzadko oddają pełny obraz korzyści finansowych wynikających z zastosowania inteligentnych okien w budynkach komercyjnych.
Właśnie dlatego pojawiają się problemy związane z połączeniem elementów na wczesnym etapie projektowania. Gdy system mechaniczny został już zaprojektowany, a wiązka osłonowa zakupiona, szkło drgające staje się kosztownym dodatkiem, a nie alternatywą dla innych systemów.
W przypadku hoteli zastosowanie szyb szklanych wiąże się przede wszystkim z komfortem użytkowania, zarządzaniem ciepłem słonecznym, zapewnieniem prywatności, ograniczeniem prześwitu, kontrolą oświetlenia oraz wrażeniami gości, przy czym oszczędności energii stanowią jedynie jeden z mierzalnych elementów całkowitego zwrotu z inwestycji. W luksusowych ośrodkach hotelowych gorący, jasny pokój może negatywnie wpłynąć na postrzeganą jakość obiektu znacznie szybciej, niż pozwala to wyjaśnić model energetyczny.
Najlepsze rozwiązania w ośrodkach wypoczynkowych wykorzystują szkło dynamiczne w połączeniu z lokalnymi systemami sterowania i obsługi. W najgorszych przypadkach montuje się „inteligentne” szkło do gotowego, skomplikowanego zestawu zasłon i automatyki, a potem zastanawia się, dlaczego zwrot z inwestycji jest tak niewielki.
Właściciele obiektów publicznych powinni zadać sobie pytanie, czy szkło dynamiczne rozwiązuje udokumentowany problem funkcjonalny, obniża koszty eksploatacji w całym okresie użytkowania, zwiększa komfort w intensywnie użytkowanych przestrzeniach, jest dostosowane do możliwości konserwacyjnych oraz czy znacznie lepiej wspiera długoterminową strategię zarządzania nieruchomością niż stałe oszklenie w połączeniu z osłonami przeciwsłonecznymi. Rozwiązania szklane w obiektach publicznych wymagają poparcia dowodami, a nie tylko architektoniczną estetyką.
Najlepszym pytaniem dotyczącym zamówień nie jest: “Czy inteligentne szkło jest nowoczesne?”. Właściwe pytanie brzmi: “Jakie koszty, problemy, partie lub kwestie związane z konserwacją znikną, jeśli zatwierdzimy ten system?”.”
Wskaźnik zwrotu z inwestycji w szkło dynamiczne nie jest wartością punktową. Stanowi on wynik kompromisu między właściwościami fizycznymi elewacji, układem konstrukcyjnym, zachowaniami pasażerów, samokontrolą w zakresie zamówień oraz uczciwością ekonomiczną.
Podoba mi się dynamiczne szkło w idealnym budynku. Nie podoba mi się jednak jako modny produkt seryjny. Sytuację tę mogą stworzyć biura borykające się z problemami związanymi z odblaskami i chłodzeniem, hotele sprzedające komfort oraz budynki użyteczności publicznej, w przypadku których przewiduje się długoterminowe użytkowanie. Jednak w kalkulacji należy uwzględnić uniknięte systemy, a nie tylko zaoszczędzoną energię elektryczną.
Chcesz oszacować koszty oszklenia, opierając się na mniej przypuštěniach, a bardziej na faktach produkcyjnych? Zacznij od specyfikacji szkła dostosowanych do konkretnego projektu, geometrii elewacji, wymagań dotyczących szkła laminowanego zabezpieczającego oraz planowania dostaw hurtowych, zanim optymistyczne modele nadmiernie zawyżą szacunki zwrotu z inwestycji.
